Wat gebeurt er na het compromis?

Je hebt het compromis ondertekend. De verkoop voelt rond — en dat klopt ook juridisch voor een groot deel. Maar administratief en praktisch moet er nog veel gebeuren voor de sleutels kunnen worden afgegeven en je je geld ontvangt.

De periode tussen het compromis en de notariële akte duurt in de praktijk vaak twee tot vier maanden. In veel verkoopovereenkomsten wordt afgesproken dat de eigendomsoverdracht pas gebeurt bij het verlijden van de akte. In die tijd doet de notaris juridische opzoekingen, regelt de koper zijn eventuele financiering, worden attesten gecontroleerd en worden de praktische afspraken voor de overdracht gemaakt.

Dit artikel gaat niet in op wat een compromis is of hoe je ertoe komt. Dat staat in hoe een woningverkoop stap voor stap verloopt. De focus hier ligt op wat er daarna concreet gebeurt.

Wil je eerst begrijpen wat er gebeurt vóór het compromis — hoe je een bod beoordeelt, wanneer een bod bindend wordt en hoe een akkoord tot stand komt — lees dan ook wat er gebeurt na een bod op je woning.

Is de verkoop al definitief na het compromis?

In principe wel. Zodra koper en verkoper het compromis hebben ondertekend en het eens zijn over goed en prijs, is de verkoop juridisch gesloten. Beide partijen zijn gebonden — de verkoper kan niet meer aan een andere koper verkopen, en de koper kan niet zomaar terugkomen op zijn engagement.

Maar er is een belangrijk voorbehoud: opschortende voorwaarden. Als het compromis opschortende voorwaarden bevat — de meest voorkomende is dat de koper zijn hypothecaire lening moet krijgen — dan is de verkoop pas definitief wanneer aan die voorwaarden is voldaan. Wordt de voorwaarde niet vervuld binnen de afgesproken termijn, dan kan de verkoop vervallen zonder schadevergoeding, afhankelijk van hoe de clausule is opgesteld. Lees ook hoe opschortende voorwaarden bij vastgoedverkoop werken.

Het compromis is dus bindend, maar de notariële akte is nog nodig voor de officiële eigendomsoverdracht en de tegenstelbaarheid tegenover derden. Pas na de overschrijving van de akte bij het kantoor Rechtszekerheid is de koper ook officieel eigenaar ten aanzien van iedereen buiten het contract.

Welke termijn loopt er tussen compromis en akte?

In de praktijk wordt de notariële akte doorgaans verleden binnen twee tot vier maanden na het compromis. Die termijn is niet willekeurig: de registratiewetgeving verplicht dat de registratie van de overdracht en de betaling van de registratierechten plaatsvinden binnen vier maanden na het compromis.

Wordt de akte niet binnen die termijn verleden of wordt de overeenkomst niet tijdig geregistreerd, dan kan dat fiscale gevolgen hebben, zoals een belastingverhoging of nalatigheidsinteresten. In de praktijk wordt dit doorgaans vermeden door de akte tijdig te verlijden.

Als het compromis opschortende voorwaarden bevat, begint de viermaandentermijn te lopen vanaf de schriftelijke kennisgeving dat de voorwaarden zijn vervuld. Dit is een aandachtspunt dat je best tijdig bespreekt met je notaris. Dit onderstreept het belang van een correct opgestelde opschortende voorwaarde. Wanneer deze clausule ongeldig blijkt, loopt de termijn alsnog vanaf ondertekening van het compromis, met implicaties op de termijn als gevolg.

Wat doet de notaris in de tussenperiode?

De notaris doet in de periode tussen compromis en akte een reeks juridische opzoekingen. Die zijn nodig om te garanderen dat de eigendomsoverdracht correct, volledig en zonder verborgen problemen kan plaatsvinden.

Controle van de partijen

De notaris gaat na wie de rechtmatige eigenaar is en of alle verkopers bevoegd zijn om te verkopen. Zijn er mede-eigenaars, vruchtgebruikers, erfgenamen of personen die handelen via volmacht? Die situaties moeten juridisch correct worden afgehandeld voor de akte kan worden verleden.

Controle van het goed

De notaris onderzoekt het eigendom grondig: kadastrale gegevens, eventuele hypotheken of schulden op de woning, beslagen, erfdienstbaarheden, een eventuele verhuurde toestand, stedenbouwkundige informatie en vergunningen. Hij vraagt ook een hypothecair getuigschrift op, dat aantoont wat er op de woning rust. Als er een openstaande hypothecaire schuld is, zorgt de notaris ervoor dat die bij de akte wordt losgemaakt van het goed.

Sommige opzoekingen — zoals het hypothecair getuigschrift of stedenbouwkundige informatie vanuit de gemeente — kunnen in de praktijk langer duren dan verwacht. Dat is een van de redenen waarom de periode tussen compromis en akte soms aanvoelt als "wachten".

Controle van attesten en documenten

De notaris controleert ook of alle verplichte attesten aanwezig en geldig zijn: het EPC, de elektrische keuring, het bodemattest, het asbestattest indien van toepassing, de stedenbouwkundige inlichtingen en bij een appartement ook de syndicusinformatie. Als er documenten ontbreken of verouderd zijn, moet dat in deze fase worden rechtgezet.

Een volledig overzicht van de verplichte documenten vind je in welke attesten en documenten je nodig hebt bij de verkoop van je woning.

Wat moet de koper nog regelen?

Als verkoper heb je er belang bij te weten wat er aan koperzijde nog moet gebeuren — want vertraging ontstaat vaak daar.

De koper moet in de meeste gevallen zijn hypothecaire lening definitief laten goedkeuren en afsluiten bij zijn bank. Als het compromis een opschortende voorwaarde voor de financiering bevat, moet de koper die tijdig vervullen en de vervulling — of niet-vervulling — schriftelijk meedelen. Loopt de termijn af, dan kan de verkoop onder die voorwaarde vervallen of doorgaan, naargelang de situatie.

Daarnaast levert de koper zijn persoonsgegevens en identificatiedocumenten aan bij de notaris, en bereidt hij de betaling van het saldo voor op de dag van de akte. De eventuele fiscale gunstregeling — zoals het verlaagde tarief van 2% voor een enige eigen woning in Vlaanderen — wordt in deze fase ook juridisch gecontroleerd en verwerkt in de akte.

Wat moet jij als verkoper nog doen?

De meeste verkopers denken na het compromis dat ze kunnen achteroverzitten. In de praktijk zijn er nog een aantal concrete zaken die jouw actie vragen.

• Ontbrekende attesten of documenten aanleveren: als de notaris documenten opvraagt die nog niet beschikbaar zijn, is het jouw verantwoordelijkheid om die snel aan te leveren. Elke vertraging hier is een vertraging van de akte.
• Openstaande hypothecaire lening laten afhandelen: als er nog een hypotheek op de woning rust, zal de notaris je bank contacteren, het openstaande saldo opvragen en dit bij de akte aflossen via de verkoopopbrengst. Daarna wordt de hypotheek op het goed geschrapt of vrijgegeven. Informeer bij je notaris hoe dit concreet verloopt in jouw dossier.
• Afspraken over roerende goederen: wat blijft er staan in de woning, wat niet? Keukens, verlichtingsarmaturen, tuinmeubilair — als dit niet duidelijk is vastgelegd, kan dat vlak voor de akte tot discussie leiden. Zorg dat de afspraken in het compromis duidelijk zijn en na te leven zijn.
• De woning leegmaken: tenzij anders afgesproken, lever je de woning in de overeengekomen staat op bij de akte, meestal leeg en borstelschoon. Plan je verhuis tijdig en houd rekening met de aktedatum.
• Meterstanden voorbereiden: op de dag van de akte of de sleuteloverdracht worden de meterstanden van gas, elektriciteit en water genoteerd en ondertekend door beide partijen. Regel tijdig de overname door de koper bij de netbeheerder.
• Verzekeringen en nutscontracten: jouw woningverzekering en lopende contracten moeten worden stopgezet of overgedragen per de datum van eigendomsoverdracht. Informeer tijdig bij je verzekeraar.

Wat gebeurt er met het voorschot?

Bij het ondertekenen van het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot, vaak rond de 10% van de verkoopprijs. Dat bedrag wordt in de praktijk vrijwel altijd op een derdenrekening geplaatst — van de notaris of in sommige gevallen van de makelaar — en niet rechtstreeks aan de verkoper betaald.

Het voorschot is geen extra betaling bovenop de verkoopprijs. Het is een deel van de prijs dat al bij compromis wordt voldaan en bij de akte verrekend wordt met het nog te betalen saldo. De verkoper ontvangt het volledige bedrag dus pas bij de notariële akte, wanneer ook het saldo door de koper wordt betaald.

Wat als er opschortende voorwaarden zijn?

Opschortende voorwaarden zijn clausules in het compromis die bepalen dat de verkoop pas definitief wordt als aan een bepaalde voorwaarde is voldaan. De meest voorkomende is de financieringsvoorwaarde: de verkoop gaat pas definitief door als de koper zijn hypothecaire lening krijgt.

Andere voorkomende opschortende voorwaarden zijn: de verkoop van de eigen woning van de koper, het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning of een regularisatie, of het akkoord van een bank bij een lopende schuld.

Zolang een opschortende voorwaarde loopt, bestaat er onzekerheid. Als de voorwaarde niet binnen de afgesproken termijn wordt vervuld, kan de verkoop vervallen. Of er dan een schadevergoeding verschuldigd is, hangt af van hoe de clausule is opgesteld en waarom de voorwaarde niet werd vervuld. Laat je hierover informeren door je notaris als je hierover twijfelt. Meer over de concrete werking, termijnen en risico's lees je in opschortende voorwaarden bij verkoop van een woning.

Meer over de combinatie van kopen en verkopen met opschortende voorwaarden lees je in eerst kopen of eerst verkopen: wat is de verstandigste keuze?

Wat gebeurt er op de dag van de notariële akte?

Op de dag van de akte komen koper, verkoper en notaris samen. De notaris leest de akte voor en beide partijen ondertekenen. De koper betaalt op voorhand het saldo van de verkoopprijs aan de notaris. De notaris verrekent daaruit alle bedragen.

Na ondertekening zorgt de notaris voor de overschrijving van de akte bij het kantoor Rechtszekerheid. Pas na die overschrijving is de eigendomsoverdracht tegenstelbaar aan derden — dat wil zeggen dat niemand buiten het contract de verkoop meer kan betwisten op basis van onwetendheid.

De sleuteloverdracht gebeurt op de dag van de akte of op een datum die in het compromis werd overeengekomen. Op dat moment worden ook de meterstanden genoteerd en ondertekend.

Wanneer krijgt de verkoper zijn geld?

De verkoper ontvangt de netto-opbrengst doorgaans kort na de akte — zodra de notaris alle verrekeningen heeft afgehandeld. Het bedrag dat je ontvangt is niet noodzakelijk exact de verkoopprijs. De notaris houdt daarvan onder meer de aflossing van een eventuele openstaande hypothecaire lening, kosten voor handlichting of doorhaling van de hypotheek en eventuele andere afspraken uit het compromis of de akte af. De gewone aankoopkosten zijn in principe voor de koper, tenzij anders overeengekomen.

De timing kan afhangen van de bank, de notaris en de complexiteit van het dossier. Soms duurt het enkele dagen na de akte voor de storting plaatsvindt. Bespreek dit op voorhand met je notaris als de timing voor jou belangrijk is.

Wat kan er nog mislopen na het compromis?

De meeste verkopen verlopen vlot na het compromis. Maar er zijn situaties die voor vertraging of complicaties kunnen zorgen — het is nuttig om ze te kennen, zodat je ze kan herkennen en tijdig aanpakken.

De koper krijgt zijn financiering niet rond. Als er een opschortende voorwaarde voor de lening is en die niet wordt vervuld, kan de verkoop vervallen. Dat is juridisch voorzien, maar het betekent wel dat je opnieuw moet beginnen. Volg de termijnen van opschortende voorwaarden actief op.

Documenten of attesten ontbreken of zijn vervallen. Als er bij de voorbereiding van de akte blijkt dat een attest ontbreekt of een document niet in orde is, loopt de procedure vertraging op. Lever documenten proactief aan en controleer tijdig of alles volledig is.

Onduidelijkheid over wat inbegrepen is in de verkoop. Discussies over wat wel of niet in de woning achterblijft.

De woning is niet leeg of niet in de afgesproken staat bij overdracht. Als de woning bij de akte niet voldoet aan wat werd afgesproken, kan dat tot discussie, inhouding van bedragen of zelfs vertraging leiden. Lever de woning op in de staat en op het tijdstip dat is overeengekomen. Tussen compromis en akte ben je als verkoper verantwoordelijk om de woning als een voorzichtig en redelijk persoon te beheren.

Timing met een andere aankoop of verkoop loopt anders dan gepland. Als jij zelf ook een woning koopt, kan een vertraging in dit dossier gevolgen hebben voor jouw aankoop. Meer over dat samenspel lees je in eerst kopen of eerst verkopen.

Een overzicht van veelgemaakte fouten in het verkoopproces vind je in de meest gemaakte fouten bij woningverkoop.

Hoe vermijd je vertraging tussen compromis en akte?

De meeste vertragingen zijn vermijdbaar met goede voorbereiding en tijdige communicatie. Enkele concrete aandachtspunten:

• Contacteer je notaris zo snel mogelijk na het compromis en lever alle gevraagde documenten snel aan.
• Controleer of alle attesten geldig en volledig zijn — doe dit vóór het compromis, niet erna.
• Volg opschortende voorwaarden en hun termijnen actief op — wacht niet passief af.
• Maak duidelijke afspraken over de sleuteloverdracht en zet die in het compromis.
• Begin op tijd met de praktische voorbereiding van de verhuis en het leegmaken van de woning.
• Informeer tijdig je bank, verzekeraar en nutsmaatschappijen over de verwachte datum van eigendomsoverdracht.

Meer over hoe lang een volledige verkoop in de praktijk duurt, lees je in hoe lang het duurt om een woning te verkopen in Vlaanderen.

Samenvatting

Na het compromis is de verkoop juridisch ver gevorderd, maar nog niet praktisch afgerond. In de periode tot de notariële akte — doorgaans twee tot vier maanden — doet de notaris uitgebreide juridische opzoekingen, regelt de koper zijn financiering, worden attesten gecontroleerd en worden de praktische afspraken voor de overdracht concreet gemaakt.

Als verkoper heb je in die periode ook taken: documenten aanleveren, een eventuele openstaande hypotheek laten afhandelen, afspraken over roerende goederen bevestigen, de woning leegmaken en de overdracht van meterstanden en verzekeringen regelen.

De notariële akte is de officiële afsluiting: koper betaalt het saldo, de notaris verrekent alle bedragen, de eigendom wordt overgeschreven en de sleutels worden afgegeven. Pas daarna ontvangt de verkoper zijn netto-opbrengst.

Wie tijdig communiceert, documenten proactief aanlevert en de termijnen in het oog houdt, sluit de verkoop zonder onnodige vertraging af.