Wat kost een woning verkopen in Vlaanderen?

Een woning verkopen draait niet alleen om de prijs die je krijgt, maar ook om de kosten die bij een verkoop horen. Die kosten zijn meestal geen verrassing, maar ze worden vaak onderschat of verkeerd begrepen.

Verkopers denken soms dat:

• de koper alle kosten betaalt
• notariskosten voor de koper zijn
• of dat er één vast kostenbedrag bestaat voor een verkoop

In werkelijkheid is het anders.

Bij een verkoop betaalt elke partij zijn eigen kosten, en veel bedragen hangen af van je woning, je gemeente en je situatie.

Op deze pagina krijg je een helder overzicht van:

• welke kosten de verkoper draagt
• welke kosten afhankelijk zijn van de situatie
• welke kosten de koper betaalt

Niet om exact te berekenen wat jouw verkoop zal kosten, maar om te begrijpen wat je realistisch kan verwachten. Wil je eerst het bredere verkoopproces begrijpen, bekijk dan ook hoe een woningverkoop stap voor stap verloopt.

Wie betaalt wat bij een verkoop?

Een belangrijk uitgangspunt bij verkoop is dat verkoper en koper elk hun eigen kosten dragen.

Volgens de standaardpraktijk in Vlaanderen betaalt:

De verkoper:

• kosten om het goed te koop te stellen
• kosten om het goed juridisch overdraagbaar te maken

De koper:

• registratiebelasting
• notariële aktekosten
• administratieve kosten rond de aankoop

Deze onderverdeling wordt meestal vastgelegd in de compromis, op basis van de standaardpraktijk in Vlaanderen.

Een belangrijk gevolg daarvan:

De verkoper betaalt meestal niet de klassieke “notariskosten” van de verkoopakte.

Die zijn in principe voor de koper.

De verkoper staat in voor de kosten van opzoekingen door de notaris, documentatie, attesten, makelaars- en publicatiekosten, evenals eventuele lichtingen van een hypotheek.

Kosten die bijna altijd voorkomen bij verkoop van een woning

Deze kosten maken in de praktijk deel uit van bijna elke verkoop in Vlaanderen.

Ze zijn nodig om een woning correct te kunnen verkopen en juridisch over te dragen. De verkoper staat bijgevolg in voor de kosten.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Het EPC is het bekendste document bij verkoop.

Het geeft informatie over het energieverbruik van de woning en moet beschikbaar zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt gesteld.

Dat betekent: je moet het EPC hebben vóór publicatie.

Het EPC is verplicht bij verkoop van een woning in Vlaanderen en blijft in principe tien jaar geldig.

De kost voor een EPC is niet vast.

Ze hangt onder andere af van:

• het type woning
• de oppervlakte
• de complexiteit van het gebouw
• de gekozen energiedeskundige

In de praktijk ligt de prijs meestal in een beperkte bandbreedte, maar exacte bedragen verschillen per dossier.

Het EPC speelt ook een rol in de eerste indruk van kopers. Lees daarom ook waarom de eerste weken na publicatie cruciaal zijn.

Bodemattest

Het bodemattest geeft informatie over de bodemkwaliteit van het perceel.

Het bevestigt bijvoorbeeld of er een historiek van bodemverontreiniging bestaat.

Dit document is verplicht bij verkoop van:

• een woning
• een appartement
• een bouwgrond

Het bodemattest wordt meestal aangevraagd via het Vastgoedinformatieplatform of door de notaris.

De kost bestaat uit:

• een vaste retributie voor het attest
• eventueel een bijkomende platformkost

Wanneer een perceel als risicogrond wordt beschouwd, kan bijkomend onderzoek nodig zijn.

Stedenbouwkundige inlichtingen (vastgoedinlichtingen)

Dit document bundelt belangrijke informatie van de gemeente over de woning.

Het bevat onder andere gegevens over:

• vergunningen
• bouwovertredingen
• bestemming van het perceel
• voorkooprechten
• rooilijnen
• verkavelingsvoorschriften

Voor kopers is dit één van de belangrijkste documenten, omdat het duidelijk maakt wat juridisch mogelijk is met het pand.

De kost wordt bepaald door:

• de gemeente
• het aantal percelen
• administratieve kosten

Daarom kunnen prijzen sterk verschillen tussen gemeenten.

Asbestattest (indien relevant)

Een asbestattest is verplicht bij verkoop van gebouwen die gebouwd zijn vóór 2001.

Het attest geeft aan:

• waar asbest aanwezig is
• in welke toestand het materiaal verkeert
• welke risico’s bestaan

De kost hangt af van:

• de grootte van de woning
• het bouwjaar
• het aantal staalnames
• de complexiteit van het onderzoek

De prijs bestaat meestal uit:

• een vaste bijdrage aan de overheid
• een vergoeding voor de deskundige

Elektrische keuring

Bij verkoop van een woning moet de elektrische installatie gekeurd worden.

Het attest vermeldt:

• of de installatie conform is
• welke aanpassingen nodig zijn
• binnen welke termijn die moeten gebeuren

Een negatieve keuring betekent niet dat verkoop onmogelijk is.

Maar het betekent wel dat de koper de installatie later moet aanpassen.

De prijs hangt af van:

• het type woning
• de omvang van de installatie
• de gekozen keuringsinstantie

Dit is een typische kost die in bijna elke verkoop voorkomt.

Kosten die afhankelijk zijn van je situatie

Niet elke woning heeft dezelfde kosten.

Sommige kosten ontstaan alleen in specifieke situaties.

Doorhaling van een hypotheek (handlichting)

Wanneer er nog een hypotheek op de woning rust, moet deze officieel worden doorgehaald bij verkoop.

Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer:

• een lening nog geregistreerd staat
• een oude hypotheek nog niet werd geschrapt

De kost hangt af van:

• de bank
• de notaris
• de administratieve procedure

Niet elke verkoop heeft deze kost.

Maar wanneer ze voorkomt, is ze een typische verkoperskost.

Stookolietankkeuring

Wanneer een woning een stookolietank heeft, moet deze in bepaalde gevallen gekeurd zijn.

Dit attest bevestigt:

• dat de tank veilig is
• dat er geen lekken zijn
• dat de installatie voldoet aan milieuregels

Niet elke woning heeft een stookolietank.

Daarom is dit een situatiegebonden kost.

Postinterventiedossier (PID)

Een postinterventiedossier bevat technische informatie over de constructie en uitgevoerde werken.

Het is verplicht wanneer:

• de woning gebouwd werd na 2001
• of wanneer werken werden uitgevoerd door aannemers

Wanneer het dossier ontbreekt, kan het opnieuw samengesteld moeten worden.

De kost hangt dan af van:

• beschikbare documenten
• complexiteit van de woning
• betrokken professionals

Landmeter

Een landmeter kan nodig zijn wanneer:

• perceelgrenzen onduidelijk zijn
• een perceel wordt opgesplitst
• een grens moet worden vastgelegd

Dit gebeurt niet bij elke verkoop, maar wel regelmatig bij oudere of complexe percelen.

Syndicusinformatie bij verkoop van een appartement

Bij verkoop van een appartement moet de syndicus informatie bezorgen over de mede-eigendom.

Die informatie omvat bijvoorbeeld:

• financiële reserves
• geplande werken
• schulden van de vereniging
• gemeenschappelijke kosten

Dit is een verplichte informatieplicht bij verkoop van een appartement.

Voor een vrijstaande woning speelt deze kost niet.

Kosten bij verkoop via makelaar of bij zelfverkoop

Niet elke verkoper kiest dezelfde verkoopmethode.

Dat heeft invloed op de kosten.

Makelaarskosten

Wanneer je een makelaar inschakelt, betaal je meestal een commissie.

Die commissie hangt af van:

• het type opdracht
• de regio
• de dienstverlening
• de verkoopprijs

Dit is vaak de grootste individuele kost bij verkoop.

Maar ze komt alleen voor wanneer je met een makelaar werkt.

Kosten bij zelfverkoop

Wanneer je zelf verkoopt, vervalt de makelaarscommissie.

Maar er kunnen andere kosten ontstaan, zoals:

• fotografie
• publiciteit
• advertenties
• platformkosten

Deze kosten zijn meestal lager dan een makelaarscommissie, maar ze zijn wel reëel.

Kosten bij begeleide verkoop

Een recent populaire methode die tussen een klassieke makelaar en zelfverkoop ligt.

Sommige kosten kunnen vervat zitten in de afgesproken prijs met de begeleider, zoals publicatiekosten, maar dit verschilt per bedrijf.

Regularisaties bij bouwovertredingen

Indien een bouwovertreding wordt vastgesteld, is de kost voor regularisatie hiervan in principe voor de verkoper en moet dit in principe in orde gebracht worden vóór de verkoop wordt voltrokken.

In sommige omstandigheden kan de koper accepteren de bouwovertreding mee “aan te kopen” en hier dus vanaf dan zelf de verantwoordelijkheid voor te dragen.

Welke kosten betaalt de koper en niet de verkoper?

De koper betaalt:

• registratiebelasting
• notariskosten van de aankoopakte
• administratieve kosten van de aankoop

Volgens de Vlaamse regelgeving is de registratiebelasting een belasting voor de koper.

De verkoper betaalt deze dus niet.

Zijn twee notarissen duurder?

De koper en verkoper kunnen elk hun eigen notaris aanduiden. Dit is een standaardpraktijk in Vlaanderen en biedt meer voordelen dan nadelen. Het is niet zo dat het dossier daardoor duurder wordt.

Wanneer twee notarissen betrokken zijn:

• wordt het werk verdeeld
• maar blijft het totale ereloon hetzelfde

Hoe voorkom je onverwachte kosten?

De beste manier om verrassingen te vermijden is voorbereiding.

In de praktijk helpt het om:

• vroeg contact op te nemen met je notaris
• bestaande documenten te verzamelen
• na te gaan of er nog een hypotheek loopt
• tijdig attesten aan te vragen
• te controleren welke documenten ontbreken

Een verkoop wordt zelden duurder door één kost.

Maar ze kan wel duurder worden door slechte planning. Wie dat fundament beter wil begrijpen, leest best ook welke attesten en documenten je nodig hebt bij verkoop.

Samenvatting

De belangrijkste inzichten:

• verkopers betalen vooral kosten om het goed te verkopen en over te dragen
• kopers betalen de aankoopkosten en belastingen
• niet elke kost speelt in elke situatie
• voorbereiding voorkomt verrassingen

Een woning verkopen kost geld, maar de meeste kosten zijn voorspelbaar wanneer je weet welke stappen bij een verkoop horen.

Richtprijzen van kosten bij verkoop van een woning in Vlaanderen

Bij een verkoop komen verschillende kosten kijken, maar niet elke kost speelt in elke situatie. Hieronder vind je een overzicht van de meest voorkomende kosten bij verkoop van een woning in Vlaanderen, die meestal door de verkoper worden gedragen.

Kost	Wanneer van toepassing	Typische prijsvork
EPC (energieprestatiecertificaat)	bijna altijd	€150 — €300
Elektrische keuring	bijna altijd	€150 — €250
Asbestattest	woning gebouwd vóór 2001	€400 — €750
Bodemattest	bijna altijd	€70 — €150
Stedenbouwkundige inlichtingen (vastgoedinformatie)	bijna altijd	€100 — €350
Ereloon en kosten voor opzoekingen door de notaris	bijna altijd	€400 — €900
Overstromingsinformatie	bijna altijd	meestal inbegrepen in dossier
Stookolietankkeuring	indien tank aanwezig	€150 — €250
Postinterventiedossier (reconstructie)	indien ontbreekt	€200 — €600
Landmeter	bij grensbepaling of opsplitsing	€600 — €1.500
Syndicusinformatie	bij verkoop van appartement	€150 — €400
Doorhaling hypotheek (handlichting)	indien lening of hypotheek	€300 — €1.000
Vervroegde aflossing lening bank	indien van toepassing	afhankelijk van lening
Regularisatie bouwovertreding	indien overtreding bestaat	sterk dossierafhankelijk
Makelaarscommissie	bij verkoop via makelaar	meestal 2% — 4% van verkoopprijs
Publicatiekosten en fotografie	bij zelfverkoop	€200 — €1.000
Begeleide verkoop (tussenformule)	indien gekozen	afhankelijk van pakket

De exacte kost van een verkoop hangt altijd af van je woning, je gemeente en de gekozen dienstverleners.

De bedragen hierboven zijn richtprijzen, geen vaste tarieven.

Niet elke kost is van toepassing op elke verkoop.

Sommige kosten ontstaan alleen in specifieke situaties, zoals bij een appartement, een lopende lening of een complexe eigendomssituatie.